Direito Imobiliário

A aquisição de imóveis de alto valor exige due diligence imobiliária aprofundada, com verificação de:

• Regularidade da matrícula e histórico registral dos últimos 20 anos;

• Existência de ônus reais, indisponibilidades, ações judiciais e débitos tributários (IPTU, ITR, CCIR, CAR);

• Conformidade urbanística ou ambiental, especialmente em áreas rurais;

• Legitimidade do vendedor, procurações válidas e poderes de representação;

• Situação contratual anterior (compromissos de compra e venda, locações, usufruto).

➡ Um advogado especializado deve liderar o processo para evitar nulidades, litígios futuros e fraudes patrimoniais.

A due diligence é uma auditoria jurídica prévia à aquisição, que avalia a segurança da transação sob os aspectos registral, contratual, fiscal, ambiental e societário. Em imóveis de alto padrão, ela evita:

• Aquisição de bens litigiosos ou com vícios ocultos;

• Invalidação do negócio por falta de capacidade ou má-fé do vendedor;

• Surpresas futuras com passivos ambientais ou tributos inadimplidos.

➡ O relatório final subsidia cláusulas contratuais de proteção, condições suspensivas e garantias de responsabilidade.

A compra de uma fazenda deve considerar:

• A destinação do imóvel (produção, arrendamento, conservação, patrimônio familiar);

• Registros rurais obrigatórios (CCIR, ITR, CAR, ADA);

• Verificação de reserva legal e áreas de APP;

• Contratos com funcionários ou arrendatários existentes;

• Conformidade com o módulo fiscal mínimo para aquisição por pessoa física ou jurídica.

➡ A assessoria jurídica define o melhor modelo de aquisição (pessoa física, jurídica, holding rural ou fundo patrimonial), com foco em segurança, tributação e governança.

Sim. Imóveis de valor elevado podem ser protegidos por:

• Constituição de holding patrimonial ou rural;

• Doação com cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade;

• Contratos de usufruto e comodato;

• Planejamento sucessório com previsão de partilha antecipada e governança familiar.
  
  

➡ A blindagem é lícita e eficaz se feita de forma preventiva, com apoio jurídico especializado e documentação estratégica.

Além das cláusulas tradicionais, contratos de imóveis de grande valor devem conter:

• Condições suspensivas e resolutivas (como aprovação de financiamento ou certidões);

• Penalidades por inadimplemento com base em índices de correção específicos;

• Cláusulas de responsabilidade por vícios ocultos e passivos preexistentes;

• Garantias de quitação fiscal, ambiental e registral;

• Obrigações pós-venda (entrega de documentos, desocupação, desmembramentos etc.).

➡ A personalização contratual é fundamental para resguardar o investimento e evitar disputas judiciais.